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2017年5月全国房地产宏观动态

名智平台 www.meanspt.com 2017-06-13 10:04:39
核心提示:5 月,楼市调控力度和频率不减,主要集中在三、四线城市。在全国调控趋紧的大背景下,部分热点 城市调控张弛有度,将限购政策与学历挂钩,有利于城市引进高素质人才,保障房地产市场的健康发展。

? ? ??1、宏观经济动态

4 月宏观经济总体呈现缓慢回落态势,但总体区间较为平稳。在强监管背景之下,地产和基建投资资 金到位情况或将受到不利影响,且企业生产经营行为也将趋于保守,未来经济数据下滑压力增大。

1、短期经济增速放缓,工业生产和投资增速回落

进入二季度以来经济下行压力增大。4 月工业增加值同比增长 6.5%,增速比上月回落 1.1 个百分点, 汽车生产放缓是 4 月工业增加值回落的主要因素。1-4 月固定资产投资同比增长 8.9%,增速比一季度低 0.3 个百分点。固定资产投资增速放缓主要由于制造业投资增速下降,1-4 月制造业投资同比增长 4.9%, 增速比一季度低 0.9 个百分点;制造业对全部投资增长的贡献率为 17.9%,比一季度低 2.4 个百分点。而房地产开发投资增速进一步加快,是 4 月经济保持相对稳定的主要原因,前 4 个月房地产开发投资同比增 长 9.3%,比一季度高 0.2 个百分点,主要受益于三四线销售火爆。自 2016 年地产调控政策出台以来,房地产销售增速已逐渐放缓,4月的商品房销售面积同比增速已下降至 15.7%,后期不断加码的政策调控将 对销售增速产生持续负面影响,预计二季度末投资增速将平稳放缓。

价格指数方面,4CPI 同比增速为 1.2%,较 3 月回升 0.3 个百分点,环比增速为 0.1%,结束了连 续两个月的环比负增长。4 CPI 环比回升主要是基数效应和非食品价格的回升,而食品价格依然延续环 比负增长的态势。PPI 从上月的 7.6%继续回落至 6.4%,主要受能源、原材料等大宗商品价格下降的影响。 4 CPI PPI 剪刀差(-5.2%)延续 3 月份以来的收窄态势,当前 PPI CPI 走势出现背离,主要是受 翘尾因素的影响。从后期来看,随着 PPI 趋于回落、CPI 保持温和上涨,预计两个价格指数之间所谓的剪 刀差会继续收窄。

2、新增贷款与社融一升一降, M2 增速创 9 个月新低

4 月新增人民币贷款 1.1 万亿元,较 3 月小幅增长 800 亿元,显着强于季节性。从结构上来看,居民 中长贷增加 4441 亿元,仍然处于高位。企业中长期贷款增加 5226 亿元,同比多增 5656 亿元,占信贷的 48%,说明企业的投资积极性仍然较高。票据融资同比则大幅回落,主要受到监管加强以及利率抬升的冲 击。信贷带动社融超预期,4 月社会融资规模达 1.39 万亿人民币,较去年同期增长 6133 亿元,但相比 3 月则有较大幅度下降,主要原因是表外融资的减少。

4 M2 同比增长 10.5%,增速回落至 9 个月低位,M2 增速的回落是因为居民存款的大幅降低,受 4 月缴税影响,企业存款也出现了较大幅度滑落,也显示了银行业当前较大的负债端压力。M1 同比增速回 落至 18.5%,由于未来几个月 M2 基数走低 M1 基数持续上行,预计 M2 增速有所回升,M1 增速则将持续下 降。而 M2-M1“剪刀差”连续两月呈缩小之势,表明资金持续脱虚向实。

? ? ??2、国内政策法规

??5 月,楼市调控力度和频率不减,主要集中在三、四线城市。在全国调控趋紧的大背景下,部分热点 城市调控张弛有度,将限购政策与学历挂钩,有利于城市引进高素质人才,保障房地产市场的健康发展。

? 1一线城市全禁商改住,三、四线调控持续加码

??5 月,楼市调控主要集中在三、四线城市。在限购力度方面,首先,环雄安新区的限购圈的调控 力度再升级,外地人环雄安、环京购房须 3 年社保证明,限购标准已不输热点二线城市,同时严禁京冀交 界地区大规模开发房地产,将给雄安新区住房制度改革留足较长的时间周期,避免出现高房价引致产业空 心化等困境。其次,热点城市调控范围继续扩大,如亚博体育APP手机下载版本地居民限购 2 套房,无锡将二手房纳入限购范 围,而海口限购范围扩大至二手住房和产权式酒店。最后,本月新加入调控的城市主要是三、四线城市, 海南五指山、河南开封、江苏淮安等均跟进出台限购令,江苏南通、山东临沂等发布楼市新政,主要由于 核心一、二线城市的购房需求溢出,导致部分周边三、四线城市房价普涨。在限售方面,5 月再有郑州、 南京、海口等城市跟进限售政策,其中保定一宅地强制规定 10 年限售期,明显高于其他城市 2-3 年限售 期限,预计将在河北省乃至全国范围内引发跟风效应。

值得注意的是,随着热点城市中住宅市场调控的不断加码,炒房资金转战商住房,导致近来多个城市 的商住房调控持续加码。继北京之后,广州、上海、深圳及个别热点城市陆续出台了针对商办市场的楼市 调控措施,虽然调控力度各不相同,但均明确了商办项目不得挂钩居住属性,部分城市还探索在建筑、 设计方面的管制方式,试图从产品开发方面,降低商办项目转向居住用途的可能。预计未来部分热点城市 将积极跟进商办项目限购。

2、住房租赁新规将出台,部分城市限购与人才引进挂钩

中央层面,针对租赁市场的乱象,本月住建部就住房租赁和销售管理条例征求意见,其中,出租人不 得单方面提高租金、鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同的内容,对租赁市场能够起到进一步的规 范作用,但新规的出台和落地要真正发挥作用,关键还在执行。

地方层面,从今年 3 月份截止至 5 月底,全国各地新一轮调控政策中先后有廊坊、成都、中山、南京 等 13 个城市将购房政策与引进人才挂钩。如济南、东莞对于本科以上学历的购房者,允许在缴纳 6 个月 社保的情况下认购首套住房,济南甚至高端人才购房最高补 100 万;南京在 5 13 日发布的限售政策中提到了人才安居房的建设内容,里面提到了购租补等策略和思路。类似济南、南京等这样的城市,如 果中长期内保持较为严格的限购限贷政策,对于城市高素质人才的引进将会有一定程度的打击,而政府将 居住购房政策与学历挂钩,有利于城市房地产市场的健康发展。

? ? ??3、商品房市场动态

5 月,房地产市场难言乐观,供应量及成交量环比小幅收跌,同比更是明显回落。新增供应量持续低 位运行,使得多数城市成交上行受阻,部分调控政策相较温和的城市成交明显转暖,同、环比均实现正增 长。鉴于企业将全力冲刺半年度业绩,6 月供应、成交有望环比回升至较高水平。

1、供应:新增供应环比再减 13%,一线城市同环比皆锐减超 50%

为了实现房价缓增长甚至不增长的调控目标,热点城市严控预售证审批,新增供应量持续偏紧。5 月, 29 个重点城市商品住宅新增供应量同、环比分别继续减少 22%13%,各线城市均有不同程度的回落, 尤其是一线城市供应量骤降至历史低位。

具体而言,一线城市全线回落,广州、深圳环比跌幅超 60%,北京、上海环比跌幅在 30%左右;二、 三线城市整体环比下降 8%,同比下降 16%。各城市涨跌不一,南宁、沈阳和郑州供应明显放量,环比增 长一倍有余,长春、天津供应面积突破 100 万平方米,环比涨幅均在 90%左右,重庆则进一步突破向上, 创近年来单月新高。反观,佛山、郑州、南京、合肥、海口等多市同、环比双双回落,南京下滑尤为迅速, 同、环比跌幅超 70%,福州市内 5 区已连续两月无供应。

2、成交:环比微跌但回升至年内月均值以上,个别城市成交转暖

5 月,受制于供应持续偏紧拖累成交的情况没有改变,29 个重点城市成交量环比下降 5%,同比下降 24%。不过,部分城市成交量止跌企稳,开始出现改善迹象。

一线城市环比微跌 4%,同比减少 42%。北京、上海和广州成交量持续低位运行,同比大幅回落。而 深圳成交明显转暖,同、环比均有所增长。二、三线城市环比下降 5%,同比减少 21%。具体来看,市场 持续分化:一、重庆、成都和沈阳等市环比略有回落,但市场热度犹在,成交量仍处高位;二、南宁、昆 明、宁波和长春等市成交表现出众,乃是为数不多的同、环比均实现正增长城市,鉴于这类城市限购、限 贷政策相较温和,成交量犹存一定的增长空间;三、郑州、海口进一步升级限购令,短期内购房者观望情 绪再起,成交量均有所回落,海口环比骤降 52%;四、厦门、福州、合肥、无锡等制于供应偏紧,同比跌 幅都在 60%以上,成交量提升空间着实有限。

??3库存:整体供不应求趋势未改,库存、消化周期都处下降通道

??5 月,多数城市供求比依旧维持低位,且多数环比下降,仅天津、长春、郑州等市供求比上升,尤其 是郑州因供应明显放量而成交量下滑,供求比多达 2.51。从库存水平而言,5 月重点城市库存量跌多涨少, 武汉和南京环比跌幅超 20%,仅郑州库环比大增 21%。同比来看,除成都、苏州、合肥等市库存量明显回 地址:上海市静安区广中路 788号秋实楼 9楼 电话:021-60867863 7 / 19 升之外,其余城市库存量均有所回落,重庆和武汉同比跌幅超 70%。受此影响,逾三成城市消化周期环比 下降 20%以上,仅郑州环比上升 24%;苏州、无锡、合肥、福州等同比上升 100%以上,说明当下热点城 市成交量较去年同期相差甚远。

? ? ??4、土地市场动态

5月份是土地市场成交面积连续走低,且成交总价环比下降34%,土地成交单价年内首次回落;五月 上海、深圳、温州等市城市总体规划获批,在住宅供应量上各有不同幅度的提升,在土地市场监管愈加严 格,土拍新规层出不穷的条件下,一线城市土拍溢价率显着回落,二线及三四线城市溢价率居高不下。

1、成交:成交面积、金额环比锐减皆超 30%,溢价率升至 50%

??5月,CRIC监测的300城经营性土地成交213幅,环比下降31%;成交建面1633万平方米,同、环比 跌幅分别为48%31%;成交总价1079亿元,同、环比分别下跌40%34%;土地价格上行趋势有所扭转, 本月平均成交楼板价6607/平方米,环比微降4%,成为今年首个价格环比下降的月份,但楼板价同比仍 有15%的涨幅。

虽然土地成交面积和总金额都在回落,但是5月份土地平均溢价率升至49.77%,环比增加13.4个百分 点。其中一线城市平均溢价率为14.7%,环比再度下降14.4个百分点,各能集中仅有一线城市本月溢价率 环比下降;二线城市本月土拍溢价率达到46.1%,环比增加了15.9个百分点;三四线城市溢价率84.4%,环 比增加6.2个百分点,自从一线城市土拍逐渐回归理性后,三四线城市的土拍溢价率居高不下,一来是由于 开发商已经将视线扩展至发展前景良好的三四线城市、二来是大部分三四线城市土地出让底价较低。本月, 各地的土拍规则仍在持续更新中,除土拍市场上的报价以外,针对地块的开发提出更多要求,比如保 定一宗10万平方米宅地规定购房者在取得产证后10年内不得买卖、上海闵行一宗商办用地竣工验收一年后 还需考察业态、功能,通过考察方可销售可售部分。526日上海出让三宗挂牌近半年地块,其中两宗来 自浦东临港、一宗来自奉贤区奉城镇,该三块地块为上海首批以招挂复合出让的含宅地块,目前该三 宗地块正在开标公式阶段,保利、中建、中海等企业入围前三,将于61日正式宣布竞得的企业。

2、分布:一、二线城市成交量价下滑,三四线城市量价齐升

从本月土地成交的分布情况来看,在总体成交量下降的情况下,一二线城市成交量都有不同程度的下 滑,仅有三四线城市土地市场活跃度较上月明显提升。一线城市成交建筑面积149万平方米,同、环比分 别下滑70%56%,二线城市成交建面759万平方米,同、环比分别下跌64%46%,三四线城市本月成交 建筑面积725万平方米,同环比均有所上涨,涨幅分别为33%14%

分能级来看,一线城市总成交建筑面积148.75万平方米,环比下跌56%。本月一线城市成交7成来自 北京,北京成交建筑面积105.28万平方米,由于北京本月出让地块主要为自住房地块或远郊商办地块,仅 有朝阳区孙河乡综合地块以31%的溢价率由中粮天恒旭辉联合体竞得,其他地块大部分低溢价成交,通州 区马驹桥地块甚至只有1家公司参与竞拍;上海本月出让3宗动迁安臵房地块和一宗闵行区的商办地块,动 迁安臵房地块均以底价成交;闵行区商办地块竞争较为激烈,在强调严禁建设酒店类公寓后,仍有首创、正荣、华发等13家房企参与土拍,100多轮角逐后华发以22.3亿总价竞得该地块,溢价率高达170%, 楼面价25717/平方米;广州本月仅有两幅地块成交,值得一提的是,两宗同样来自增城区的纯宅地,一 幅由融信竞得,扣除配建后折合楼板价1.57万元/平方米,自持比例达到55%,另一宗则在0举牌的情况下 由中海联以底价竞得,名义楼板价仅8007/平方米,远低于目前周边在售价格。深圳仅成交一宗由龙湖 竞得的盐田区商办地块,楼板价3.57/平方米,溢价率76%,该地块为龙湖在深圳落下的第一子。

二线城市本月量价同步走低,成交建筑面积758.92万平方米,环比下跌46%,且成交楼板价5065/ 平方米,甚至低于三四线城市本月成交楼板价。济南本月15日迎来土拍史上最严土拍,出让位于长清 区的三宗纯宅地,参与开发商多达20余家,最终成交溢价率均达到180%以上,其中保利竞得两宗,盛晟竞得一宗,根据土拍规则这三宗地都将进行现房销售;厦门本月出让四宗商住用地,都达到最高限价,最 终以50%的溢价率出让,岛外同安区地价突破3万元/平方米;杭州、武汉、宁波等市均有土地出让,部分 二线城市土拍已经降温,西安本月出让17幅土地全部零溢价成交。

本月三四线城市成交建筑面积725.07万平方米,同环比分别上涨33%14%。瞩目的是,常州市金坛 及溧阳两区,本月有41幅土地完成交易,建筑面积达285.35万平方米,需警惕库存风险;常熟虞山镇出让 两宗地块,溢价率分别达到111%121%,楼板价超过15000/平方米,刷新常熟土拍单价,且土拍过程 中一度出现系统错误导致地价高达百亿的乌龙事件,周边在售产品均价在14000/平方米至18000/平 方米;嘉兴海盐分别以262%169%溢价率成交一宗商住用地和一宗纯宅地,楼板价分别为7002/平方 米和8067/平方米,而根据CRIC市场监测数据,嘉兴海盐近半年来成交均价为8362/平方米,面粉贵 过面包现象隐现。


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