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2017年3月全国房地产市场报告

名智平台 www.meanspt.com 2017-04-08 10:00:11
核心提示:3月,房地产市场迎来新一轮密集调控期,新增青岛、石家庄、中山等多市限购、限贷,北京、杭州、厦门等更是执行“认房又认贷”的差别化住房信贷政策,越来越多的三、四线城市也加入了调控成为本轮最大特点。受此影响,重点城市供求规模继续同比回落,但土地市场继续保持“量缩价涨”态势,热点城市再度成交多宗“地王”。

1、供应:上月基数较低使得环比激增147%、同比仍处低位

3月,28个重点城市商品住宅新增供应量环比大幅增长147%,其中多数城市供应量环比均有较大回升,主要是1、2月份供应已跌入谷底,基数过低所致。总体而言,“限价”致供应偏紧的局面并未扭转,仍有6成城市供应量低于去年月平均值,整体同比仍跌10%,当前供应量仍处在低位。

一线城市中,广州供应超百万平方米,环比增长近3倍,同比也是一线城市中唯一上涨的。另外,北、上、深供应量虽环比增长,但同比跌幅都较大。二、三线城市供应量环比增长144%,同比仍下滑8%,多数城市供应量处在较低位置,其中仅济南供应量环比下跌40%,其余城市全部上涨。同比来看,近半数城市下滑,天津、济南跌读较大,超过70%,苏州、南京、无锡跌幅也在20%以上。值得注意的是,仍有部分如郑州、徐州、长春、常州等城市供应同、环比全部上涨。

2、成交:供应增加使成交环比激增77%,城市间分化显着

在供应量回升推动下,3月份重点城市成交量环比上涨77%,其中绝大多数城市成交量环比上涨,且涨幅较大。但市场并没有出现真正回暖,成交量仅在低位有所回升。这一点在成交量同比变化中也可佐证,3月28个重点城市成交量同比下滑30%,超过7成城市成交量同比下滑。

一线城市整体成交环比上涨53%,同比下降43%,仅广州成交量同环、比皆上涨,且高于去年月平均成交值,市场依旧保持一定热度。北京、上海成交量恢复至去年四季度水平,深圳成交再探新低。

二、三线城市3月成交全部环比上涨,涨幅达80%,但超过6成城市同比下跌。各城市间但分化明显:第一,青岛、厦门、昆明、宁波、佛山等城市市场更为活跃,成交量同、环比皆上涨。青岛3月份重启限购导致末班车效应,成交量同环、比上涨13%和54%;高库存城市沈阳、徐州成交节节攀升,去化风险进一步降低。第二,济南、郑州等城市表现较弱,环比涨幅均在20%之内,济南因供应连续下滑,成交量几乎与1、2月份相持平,远低于去年月平均值,郑州成交持续处在低位,一季度成交较去年同期下滑30%。第三,南京、苏州、东莞、无锡等城市3月份成交同比降幅较大。实际上,从环比来看,由于1、2月份成交基数过低,南京、苏州等城市环比涨幅较大,成交绝对值基本恢复到去年四季度成交水平。?

3、库存:供不应求致库存下降,部分城市消化周期环比回落

在房源供应显着放量的情况下,3月份成交量也有所回升,但大部分城市仍维持供不应求的格局,仅深圳、无锡、福州、苏州等6城供求比大于1。持续供不应求导致28个城市库存持续下降,其中降幅最大为宁波,库存量环比下降17%,沈阳仍为库存量最大城市。

由于成交有所回升,本月超半数城市消化周期环比下跌,厦门降幅高达63%,深圳成交持续低迷,消化周期已超过30个月;受政策影响,无锡、苏州、东莞消化周期也超过15个月。

4、结构:大户型成交占比回升,深圳高档产品份额持续走高

从价格段成交结构来看,京沪中低档产品成交占比继续回落,深圳高档产品市场份额仍在攀升。具体来看,上海中档及中高档产品成交占比上升6个百分点;北京中低档产品成交占比大幅回落15个百分点,低档产品成交占比有所回升;深圳高档产品成交占比持续上扬,3月份市场份额已超过50%。

从面积段成交结构来看,大户型产品成交占比出现回升。本月上海200平方米以上大户型产品成交占比回升至19%;北京大户型产品成交占比增加8个百分点,90-200平方米面积段产品成交占比均有不同程度的回落;深圳小户型产品成交占比继续攀升,依旧遥遥领先于其它面积段。

5、土地:成交规模持续走低,热点城市土拍高温难降

3月,CRIC监测的300城经营性土地成交244幅,环比下降16%;成交建面2318万平方米,同、环比跌幅都接近20%;成交总价1447亿元,环比减少6%,同比仍增长54%;土地价格上行趋势未改,成交楼板价进一步提升至6244元/平方米,环比上涨17%,同比上涨90%。

受上月较低基数影响,一线以及三四线城市土地成交规模有所回升,一线城市土地成交建面207万平方米,环比增加20%,同比大增229%;三、四线城市土地成交建面563万平方米,环比上升10%,同比仍下降37%。二线城市土地成交规模持续走低,成交建面降至1546万平方米,同、环比明显回落,跌幅分别为19%和29%。

土地平均溢价率升至50.3%,环比增加19.5个百分点。各线城市土地溢价率全面回升,一线城市增长尤为迅速,溢价率环比增加33.5个百分点至45.9%;二线城市溢价率43.8%,环比增加11.6个百分点;三四线城市土拍溢价率升至高位,达80.6%,环比增加20.8个百分点。

我们认为当下土地市场极低的成交规模并非市场常态,随着土地供应回归正常,尤其是热点二线城市已明确表示要增加土地供应,二季度土地成交规模将稳步回升至正常水平。另外,热点城市土拍竞争愈加激烈的状况仍将持续,尤其是以太仓、金华为代表的一些环一线的三、四线城市土地市场将更加激烈。

6、综观:严厉“双限”掣肘一、二线城市供求回升,部分三、四线城市或将成新亮点

一季度在供应不济、政策收紧两大因素下,整体成交量同、环比均在下滑。当前,调控政策仍有加码空间,尤其是一季度一、二线城市频频政策升级,甚至部分三、四线城市也加入调控行列,再次加大市场观望情绪。

分各线城市来看,一线城市调控最严,影响也最大,尤其是供应端限制,直接制约到成交量上涨。二线城市调控之剑悬顶,整体成交量仍在底部徘徊,各城市间分化仍在加剧。部分三、四线城市或将成为新亮点,尤其是环核心城市圈以及返乡置业需求强劲的城市。



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